新一輪樓市調(diào)控周年盤點

　　啟動于去年底的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，將屆一年。這一輪調(diào)控因其層次之高、手段之多、措施之嚴(yán)而被業(yè)內(nèi)人士稱為“史上最嚴(yán)厲”。梳理期間的政策脈絡(luò)、市場變化會發(fā)現(xiàn)：本輪調(diào)控不僅嚴(yán)，也更加完善，不僅有速度，也更講耐力，有望對房地產(chǎn)市場的理性回歸和健康發(fā)展帶來深遠(yuǎn)影響。

　　漫畫：新“國十條”控制房價高速增長

　　有保有壓穩(wěn)定市場預(yù)期

　　在實體經(jīng)濟(jì)受國際金融危機(jī)影響而陷于困境時，房地產(chǎn)卻借著信貸的寬松、地方的倚重等因素，逆勢走出“小陽春”行情，短期內(nèi)迅速從復(fù)蘇走向回暖，局部還出現(xiàn)過熱苗頭。

　　從2009年3月起，70個大中城市房屋售價環(huán)比連漲9月，且漲幅逐月擴(kuò)大。漲勢從一線城市向二三線城市蔓延，樓市普漲一片，一些重點城市房價接連創(chuàng)下歷史新高。

　　令人擔(dān)憂的情況引起了決策層的高度重視。2009年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確房地產(chǎn)調(diào)控的思路：一方面要發(fā)揮房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)拉動作用，另一方面也要控制房價的過快上漲。

　　調(diào)控措施隨即具體化。12月14日的國務(wù)院常務(wù)會議要求，繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。

　　上述綜合手段主要有四方面：供應(yīng)上，“增加普通商品住房的有效供給”;信貸上，“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房”;監(jiān)管上，“繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理”;保障性住房上，“繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)”?？傊?，重點是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。

　　隨后，2010年1月，“國十一條”出臺。猜測多時的二套房貸政策塵埃落定，“二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價”。同時，在完善土地出讓方式、遏制央企國企房地產(chǎn)沖動、嚴(yán)格信貸資金和“熱錢”監(jiān)管等方面，也進(jìn)一步釋放了清晰的信號。

　　目標(biāo)直指“高房價”

　　正當(dāng)樓市調(diào)控持續(xù)進(jìn)行時，今年3月15日一天之內(nèi)北京同時冒出的三幅央企競得高價地塊深深刺激了各方的神經(jīng)。

　　三天之后，國資委明確提出要求：78家不以房地產(chǎn)業(yè)為主業(yè)的央企“在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后必須退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”。

　　第二波調(diào)控政策接踵而至，在短短幾天里連出重拳。4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議要求提高二套房貸首付比例到50%;4月17日，《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，要求商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。這些緊縮性的政策都被認(rèn)為是直接針對炒房客的嚴(yán)厲措施。

　　值得一提的是，此次調(diào)控除出手快之外，還呈現(xiàn)出諸多亮點：一是嚴(yán)控銀根、精確打擊投資投機(jī)性需求，力度之大前所未有，且卡緊房企融資的各種通道，使房企壓力空前，除加快開工、銷售外別無他法;二是放寬地根，今年住宅用地計劃供應(yīng)量超過年年平均量的兩倍多，保障性住房、政策性住房用地的計劃供應(yīng)量終于達(dá)到了此前三令五申的70%的比例，堪稱驚喜;三是建立考核問責(zé)機(jī)制，將“穩(wěn)房價”和“住房保障”上升到影響社會穩(wěn)定和發(fā)展的高度，形成對的責(zé)任追究機(jī)制。

　　新“國十條”等措施出臺實施之后，一些城市的供應(yīng)量明顯增加，一些樓盤加緊推出新房源;投資投機(jī)性需求有所退場，炒房族迅速減少;居高不下的房價總體呈現(xiàn)松動跡象，久違的打折降價等手段重回市場;成交規(guī)模明顯縮減，市場呈現(xiàn)降溫態(tài)勢。市場對房地產(chǎn)市場理性回歸的預(yù)期有所加強(qiáng)。

　　地方細(xì)則齊“出鞘”　“限購令”席卷樓市

　　新“國十條”出臺之后的5個多月，樓市總體上呈現(xiàn)積極變化。但調(diào)控仍面臨諸多不確定性。比如，一些炒房者從重點城市退出后，有向二三線城市轉(zhuǎn)移的苗頭;一些銀行在實施政策過程中，也有多種“打擦邊球”的可能性。

　　9月29日，相關(guān)部委再出“國五條”，明確要求各地“立即研究制定貫徹落實‘國十條’文件的實施細(xì)則”。各地調(diào)控細(xì)則隨即紛紛“出鞘”。

　　——實施“限購”。目前，已有北京、深圳、廈門、上海、寧波、福州、杭州、南京等多個城市提出了“限購令”。在深圳，“本市居民家庭限購兩套、符合條件的外來居民限購一套”。上海暫定所有居民只能新購一套商品住房(含二手存量住房)。

　　中國指數(shù)研究院副院長陳晟對此分析，此前不少城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場階段性供應(yīng)不足、投資投機(jī)性需求趨于活躍的情況，此時，行政干預(yù)是市場機(jī)制有效的補(bǔ)充，十分有必要。

　　——卡緊信貸。各地細(xì)則均明確，各商業(yè)銀行上調(diào)購房首付款比例，暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。“三套房”停貸政策原只是在部分房價過高、上漲過快的城市實行，現(xiàn)在則擴(kuò)大至。此招有望防止樓市“熱錢”轉(zhuǎn)向二三線城市炒高房價。

　　——保障“基本”。新一輪調(diào)控要求各地“將確定的保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、公共租賃住房和中小套型普通商品住房年度建設(shè)任務(wù)落實到地塊”、“沒有完成上述住房供地計劃的地方，不得向大戶型高檔住房建設(shè)供地”。上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生表示，上海將確保今后5年每年新增保障房20萬套，超過目前上海商品住房年銷量的一半。

　　此外，各地還根據(jù)實際做出了“自選動作”。比如，上海、杭州等地強(qiáng)調(diào)了根據(jù)房價高低確定土地增值稅預(yù)征率，南京規(guī)定“新建商品房申報價格3個月內(nèi)不得調(diào)高”等。

　　陳晟指出，此輪調(diào)控主要還是過去政策的延續(xù)，但用指標(biāo)化的方式消除了許多“模糊地帶”和執(zhí)行中討價還價的余地，清晰地強(qiáng)化了抑制投資投機(jī)性需求、滿足基本住宅需求的態(tài)度和決心。

　　政策落地，立竿見影。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，10月首周監(jiān)測的35個城市中，有28個新建商品住宅成交面積環(huán)比下降，最大的降幅達(dá)到75%。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計信息顯示，10月第一周，全市新建商品房(不包括經(jīng)適房和限價房)網(wǎng)簽量環(huán)比下降64%。

　　不過，以往的事實證明，樓市調(diào)控是場“耐力賽”。第一波攻勢之后，市場走向如何還有待觀察。中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄認(rèn)為，各地調(diào)控細(xì)則出臺對走向過熱的樓市會有一定抑制作用，房價上漲預(yù)期也會放慢。知名國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾近期預(yù)測，未來12個月內(nèi)，中國房地產(chǎn)開發(fā)商可能面臨主要城市房價再下降多達(dá)10%的局面;但鑒于很多開發(fā)商的財務(wù)和流動性狀況處于合理水平，故“維持對房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的短期展望”。

　　“這輪調(diào)控比以往更加成熟。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，“調(diào)控正朝預(yù)定的方向發(fā)展，中央調(diào)控的政策肯定還會繼續(xù)下去。”人們同時期待，以此次調(diào)控為契機(jī)，能進(jìn)一步形成房地產(chǎn)市場監(jiān)管和健康發(fā)展的長效機(jī)制。

　　基層黨組織黨務(wù)公開：黨內(nèi)民主扎實推進(jìn)的必然實踐

　　黨務(wù)公開是黨內(nèi)民主的重要內(nèi)容。從十六屆四中全會提出“要逐步推行黨務(wù)公開”以來，許多地方做了積極的探索。在總結(jié)各地實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，最近中央頒發(fā)了《關(guān)于黨的基層組織實行黨務(wù)公開的意見》?！兑庖姟饭卜治鍌€部分，強(qiáng)調(diào)黨內(nèi)事務(wù)的內(nèi)容、程序、結(jié)果等要在一定范圍內(nèi)進(jìn)行公布。《意見》還對實行黨務(wù)公開的指導(dǎo)思想和基本原則，實行黨務(wù)公開的內(nèi)容、程序和方式，以及與之相應(yīng)的制度保障和組織領(lǐng)導(dǎo)做了具體規(guī)定。《意見》的頒布落實是中國共產(chǎn)黨扎實推進(jìn)黨內(nèi)民主，帶動人民民主的又一重要舉措。

　　在推進(jìn)民主的進(jìn)程中，如何形成有效保障黨員行使民主權(quán)利，參與黨內(nèi)事務(wù)管理的制度平臺，是新時期黨的建設(shè)需要解決的重要問題。

　　《意見》指出要進(jìn)一步提高黨員對黨內(nèi)事務(wù)的參與度，拓寬黨員意見表達(dá)渠道，營造黨內(nèi)民主討論、民主監(jiān)督環(huán)境。

　　推進(jìn)基層黨組織的黨務(wù)公開，本質(zhì)是在實踐基礎(chǔ)上保障和落實廣大黨員的知情權(quán)、參與權(quán)、選舉權(quán)、表達(dá)權(quán)、監(jiān)督權(quán)?！兑庖姟坟S富和深化了黨內(nèi)民主的內(nèi)容和形式，其落實有利于實現(xiàn)黨內(nèi)民主與人民民主的良性互動。

　　實現(xiàn)基層黨組織的黨務(wù)公開，就是要將權(quán)力放在人民有效監(jiān)督的平臺上運(yùn)行。在我國改革開放和制度建設(shè)進(jìn)一步深化的時期，中央適時強(qiáng)力推進(jìn)基層黨組織黨務(wù)公開，就是為了更好地為人民掌好權(quán)，執(zhí)好政?！兑庖姟分赋?，要建立健全例行公開、監(jiān)督檢查、考核評價等制度，為黨的基層組織黨務(wù)公開工作提供保障。要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，明確辦事機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一組織、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)黨的基層組織黨務(wù)公開工作。規(guī)定黨的基層組織是本級組織實行黨務(wù)公開的責(zé)任主體，主要負(fù)責(zé)人是第一責(zé)任人。

　　黨務(wù)公開的過程，就是黨如何發(fā)揚(yáng)民主、接受監(jiān)督、完善決策的過程。黨務(wù)公開也要求通過有效的學(xué)習(xí)機(jī)制和激勵機(jī)制增強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)干部的服務(wù)意識和領(lǐng)導(dǎo)能力;解決黨員如何參與、政策過程如何聽取黨員群眾意見的程序性問題;形成有效的信